Cijena slavonske crnice prošle godine porasla za trećinu. Što nakon moratorija?

Prema podacima Eurostata, kako smo ovih dana pisali, prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj je 2019. godine bila 3.395 eura za hektar s tim da je skuplje u jadranskom dijelu (4.978 eura/ha) nego u kontinentalnom (3.323 eura). Više od tri tisuće eura je trebalo izdvojiti za hektar oranica, te oko 1.800 za istu površinu livada ili pašnjaka, moglo se iščitati iz podataka Državnog zavoda za statistiku.

No statistika je jedno, a stvarno stanje na terenu nešto drugo.

"Statistika doista dovodi u zabludu kada su poljoprivredna zemljišta u pitanju i kada se prosječne cijene uspoređuju na razini cijele Hrvatske“, rekao nam je ovlašteni agent za nekretnine Marijan Matijević, direktor osječke tvrtke Ljubek d.o.o. komentirajući kako je besmisleno svoditi njegove tržišne vrijednosti u Slavoniji i primjerice Lici u prosječne cijene na razini RH.

Prosječna cijena na istoku RH 6.500 eura/ha

Ovaj stručnjak za tržište nekretnina kaže kako je prošle godine, prema neslužbenim podacima, jer se izvješće za 2020. još očekuje, tržišna vrijednost poljoprivrednog zemljišta u Slavoniji porasla oko 30 posto. Evidencije ove tvrtke pokazuju da se na istoku Hrvatske u prošloj, Covid godini, trgovalo po prosječnoj cijeni od oko 6.500 eura za hektar.

"U 2020. godini smo prometovali oko 180 hektara zemljišta prve kategorije. Cjelina od 149 hektara, primjerice, prodana je za 9.200 eura, a cjelina od 30 hektara po cijeni 10.000 eura/ha“, navodi Matijević zaključujući kako se više cijene mogu postići za velike površine ili više čestica u skupu na kojima kupac može provesti komasaciju sam. Na vrijednosti su dakle, parcele od 30 i više hektara na pristupačnom području, na potezu od Osijeka prema Vukovaru i Vinkovcima.

"Male parcele od jednog do pet hektara koje se ne mogu okrupniti ili pridodati već formiranim parcelama, imaju tržišnu vrijednost do 5.000 eura po hektaru“, dodaje i pojašnjava da površine do tri hektara imaju cijenu oko 4.000 eura, a one manje od hektar, pojedinačne, su uglavnom tržišno neinteresantne i cijene im se kreći između dvije i tri tisuće eura za hektar.

"Na području Slavonije velike su parcele, 30 do 200 hektara, već pokupovali "veliki igrači" poput Žita i Belja, a preko poljoprivrednih zadruga na području Vukovara i Vinkovaca i Petar Matijević, državljanin Republike Srbije i RH“, kaže ističući kako su to ujedno i najveći pojedinačni vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Slavoniji, a njihovi "kapaciteti" su takvi da su spremni kupiti sve ono koje je raspoloživo na tržištu.

Moratorij se više ne može produžiti

I tu sad dolazimo do pitanja prodaje zemlje strancima, koja u praksi očito već postoji, iako je službeno na snazi "famozni" moratorij.

Naime, sredinom je prošle godine Ministarstvo poljoprivrede ubilježilo sebi "bod" zbog produljenja sedmogodišnjeg moratorija na prodaju hrvatskog poljoprivrednog zemljišta strancima na još tri godine. Ovu su odluku Europske komisije ocijenili kao vrlo značajnu jer "hrvatski poljoprivrednik još nije dovoljno snažan da može na ravnopravan način sa strancima sudjelovati u mogućnostima za kupnju poljoprivrednog zemljišta".

Inače, prijelazno je razdoblje prvobitno uvedeno radi sprječavanja jačeg rasta cijena ove vrste zemljišta u Hrvatskoj nakon pristupanja EU, za kojega se pretpostavljalo da je moguć s obzirom na veću kupovnu moć državljana pojedinih država članica.

Dobiveno produljenje su, prema najavama iz resornog ministarstva, planirali iskoristiti za što bolje ostvarenje poljoprivrednih potencijala vraćanjem što više poljoprivrednih površina u proizvodnu funkciju. Ministrica je tada, osvrnuvši se na komentare da stranci već kupuju takvo zemljište, istaknula kako se ono u Hrvatskoj može kupovati ako netko osnuje pravni subjekt odnosno tvrtku, ali ta tvrtka u svom poslovanju mora plaćati naše poreze i zapošljavati naše radnike.

Podsjetila je kako smo ugovorom o pristupanju EU prihvatili i načelo slobode kretanja roba, usluga i kapitala koje će po načelu reciprociteta vrijediti i za naše građane pa ćemo i mi moći kupovati zemlju tamo gdje želimo, što trenutno, s obzirom na ekonomske i socijalne razlike djeluje malo vjerojatno.

U nekim je medijima produženje moratorija protumačeno drugačije.

S obzirom na to da strani državljani kroz kupnju trgovačkog društva u čijem je temeljnom kapitalu pri osnivanju tvrtke navedeno i poljoprivredno zemljište, mogu postati vlasnici zemlje, te da moratorij izgleda nije spriječio ni prodaju manjih obiteljskih gospodarstava za koja je svojedobno resorno Ministarstvo potvrdilo jednom dnevnom listu da ih je već 80-ak čiji nositelji imaju prebivalište prijavljeno izvan države, nametnulo se pitanje na što se praktično odnosi moratorij? Izgleda na poljoprivredno zemljište u vlasništvu države, koja će, boje se upućeniji analitičari, ako i dođe do privatizacije, očito za glavni kriterij postaviti državljanstvo, a ne kvalitetu projekata, veličinu ulaganja, zapošljavanje radnika ili uvođenje suvremenih tehnologija, pa se produljenje moratorija čini uzaludnim. Jer, mišljenja su mnogi, ako će poljoprivredno zemljište biti "mamac" za one koji su spremni u Hrvatsku uložiti svoj novac, tehnologiju i znanje, onda ga za to i treba iskoristiti.

Slovenci prodavali Austrijancima i Talijanima

Stranog se kapitala i poskupljenja zemlje nije primjerice bojala Slovenija, koja, iako u vrijeme ulaska u EU nije bila ravnopravne kupovne moći, nije imala moratorij pa je tako relativno puno stranaca, naročito Engleza i Talijana pokupovalo stara imanja u Primorju, komentiraju tamošnji ljudi. No, to se, kažu naši izvori, "brzo smirilo" i nije značajnije poremetilo stanje na tržištu. Dakle, poljoprivredno i šumsko zemljište u Sloveniji može kupiti svaki građanin EU, ali to u prosjeku nema utjecaja na podizanje cijena.

Besplatno oglasi prodaju poljoprivrednog zemljišta ...

... oranica, voćnjaka, vinograda, farmi, šuma, livada ili pašnjaka. Registirani korisnici Agrokluba imaju pravo besplatno oglasiti prodaju pet oglasa unutar Poljoprivrednog oglasnika

Čuli smo da se dosta prašine diglo 2016 /17. godine na pograničnom području s Austrijom, naročito u ravnicama Prekmurja, gdje su austrijski poljoprivrednici kupovali zemljišta plaćajući prosječno 2,5 eura/m² dok je u to vrijeme prosječna slovenska cijena bila za euro niža. No, radilo se, prisjećaju se Slovenci, samo o nekoliko desetaka hektara, pa to nije utjecalo na cijene u zemlji. Kažu da su one najviše u okolici Ljubljane, a tamo stranci takva zemljišta praktično ne kupuju. Inače, cijene ovog resursa kod njih kontinuirano rastu u posljednje tri godine, a u prvoj polovici 2020. njihov je rast i lagano ubrzan. Tako je u tom periodu prosječna vrijednost bila 12 posto viša u odnosu na drugu polovicu 2019. odnosno 18 posto viša nego u prvoj polovici te godine.

No, to je još uvijek manje nego spomenutih 30 posto u istočnoj Slavoniji. Je li to Covid efekt ili će cijene i dalje rasti? Što možemo očekivati po isteku ovog prijelaznog roka krajem lipnja 2023. godine?

Slavonci neće dati zemlju za sumnjivu proizvodnju

"Raspoloženje Slavonaca je takvo da će prvoklasnu slavonsku zemlju radije prodati domaćim mladim poduzetnim poljoprivrednicima koji su se pojavili na tržištu i, pouzdano se zna, proizvode zdravu hranu koju konzumiraju i njihovi ukućani“, mišljenja je Marijan Matijević koji stoga ne očekuje značajniji rast cijena nakon ukidanja moratorija.

"Cijene zemljišta prve kategorije, okrupnjena na desetke ili stotine hektara, koje se sada kreću oko 10.000 eura/ha će ostati na ovom maksimumu, jer hrvatski zemljoposjednici takvu kvalitetnu zemlju, takvo blago, neće prodavati strancima za neku sumnjivu ili GMO proizvodnju hrane“, pojašnjava ovlašteni agent za nekretnine i dodaje kako će domaći poljoprivrednici težiti kupovini okolnih manjih parcela kako bi sadašnje posjede uvećali. Stoga bi ta zemljišta, do pet hektara veličine, mogla poskupjeti s 4-5.000 eura na 5-7.000 eura za hektar.

No, sva su predviđanja nezahvalna jer na cijenu utječu brojni faktori, od političkih i financijskih kriza do novih pandemija, koji mogu imati nepredvidive posljedice i na ovo tržište.