Je li rješenje za napuštena imanja porez na nekretnine i što s najgorim vlasnikom?

Novi podaci iz popisa stanovništva, kućanstava i stanova 2021. godine, rekosmo u prethodnom nastavku, još nisu u potpunosti obrađeni, a oni prvi kazuju kako gotovo 30 posto kuća i stanova u Hrvatskoj zjapi prazno. Mainstream mediji su odmah izračunali da je u Lici nastanjena tek polovica od svih stambenih objekata, a u Zagrebu je prazan svaki peti stan i podatke proglasili - šokantnim. Prema prvim okvirnim rezultatima danas imamo 2.350.444 stanova od kojih za stalno stanovanje 2.015.364. Dok se ne osvježe, ponovit ćemo podatke iz 2011. godine: napušteno je 73.994 kuća i stanova. Čak 18,5 posto nema ukućane.

Da bi bolje razumjeli, obradili i pratili ovu temu prvo moramo zaviriti u klasifikaciju Državnog zavoda za statitstiku i raščlaniti pojmove. Nastanjeni stanovi su oni koji se u vrijeme popisa nisu koristili za stalno stanovanje: privremeno nenastanjeni, napušteni i stanovi u kojima su popisane samo privremeno prisutne osobe. Napušteni su oni koji se dulje vrijeme ne koriste jer se vlasnik iselio (ili preselio) u drugo mjesto, a stanom se više ne koristi ni povremeno niti ga iznajmljuje, ili je vlasnik umro, a nasljednici ne iznajmljuju stan niti se njime povremeno koriste, kao kućom za odmor. Popisani ako su bili donekle građevinski ispravni ili se s manjim popravcima mogu osposobiti za upotrebu. 

Napušteni objekti u selima - opasnost za stanovnike, mrtvi kapital i prepreka razvoju

Kao stanovi koji se koriste u vrijeme sezonskih radova u poljoprivredi popisane su stambene prostorije koje odgovaraju definiciji stana, a koriste se samo u vrijeme sezonskih radova u poljoprivredi kao salaš, pastirska, vinogradarska kuća i slično. Nisu popisani stanovi u starim oronulim kućama (koje su se počele urušavati) ili u jako oštećenim u ratu, u kućama stradalima zbog klizišta ili potresa koje nisu obnovljene ni u onima koje se trebaju srušiti što bi značilo da je broj stambenih jedinica o kojima ovdje govorimo znatno veći.

Napuštene i zapuštene kuće 

No, točne brojke nam i nisu potrebne da bi sagledali, valorizirali i analizirali posljedice golemog problema i razgovarali o načinima njegova rješavanja, jer na koju god stranu Hrvatske krenuli vidjet ćemo ruine. I u privatnom, i u državnom vlasništvu! Podjednaku sudbinu dijele obiteljske kuće s gospodarskim objektima, područne škole, crkve u selima nekada nastanjene pravoslavnim vjernicima, zgrade bivših društvenih domova, zadruga i željezničkih stanica pa i napuštenih vojnih objekata. Tri desetljeća živimo s njima pa takve pejzaže više i ne primjećujemo. Oglušeni smo na razvaline našeg podneblja toliko da nas ne iznenađuju ni sasvim bizarni slučajevi poput nelegalnog čuvanja stoke u zgradi područne škole sela Macute u Virovitičko-podravskoj županiji.

Ali zato se turisti iz inozemstva koji s morske obale krenu na izlet u zaleđe nemalo šokiraju kada vide takvo što i ne mogu se načuditi da sve te godine nismo našli načina riješiti problem, a obrazloženja im djeluju nevjerojatna i neuvjerljiva. Svoja iskustva iz Ravnih kotara i Korčule o tome je u travnju prošle godine podijelio naš Vedran Stapić u komentaru Gdje prestaje privatno, a počinje javno? Imaju li mrtvi veća prava od živih? u kojem je, pitanjima zašto toleriramo ruine koje predstavljaju opasnost za ljude, nagrđuju prostor i ruše vrijednost okolnim nekretninama; kada ćemo imati provediva prostorna rješenja i dobre prakse za probleme ruralnih područja i zašto se o tome u javnom prostoru malo govori, pokušao otvoriti dijalog o važnoj temi.

"Ne možemo govoriti o daljnjem razvoju ruralnog turizma dok ovu temu ne apsolviramo. Strancima koji posjete naše ruralne krajeve nepojmljivo je da takvu društvenu i prostornu anomaliju ostavljamo postrani i ne tražimo rješenja. Da smo došli do toga da je ruševina posve normalna pojava. Da je rat i danas izgovor, i to nakon gotovo tri desetljeća neovisnosti. Tvrdim da to nije u duhu modernog društva", rekao je Stapić u uvodu online konferencija Ima li rješenja za ruševine u ruralnom prostoru?, 6. svibnja prošle godine u organizaciji našeg portala i Društva agrarnih novinara Hrvatske.

Od četrdeset kuća naselja Hum Varoš stalno je naseljeno devet, a povremeno tri, vikendašima koji redovito dolaze. Za razliku od brojnih mjesta u zapadnoj Slavoniji, selo nije stradalo u Domovinskom ratu, a nije zabilježilo ni veću migraciju. Napustile su ga tek četiri obitelji. Baveći se ratarstvom i stočarstvom na vlastitom OPG-u, tu živi Igor Pavković, virovitičko-podravski dožupan i bivši zamjenik načelnika Općine Voćin. Kaže nam da se većina stanovnika odselila u Slatinu zbog posla, vrtića, škola i relativno niskih cijena kuća. U inozemstvo je otišao tek jedan stanovnik i to privremeno.

"Ovi koji su blizu ponekad još i dođu, ali problem su kuće u kojima su umrli i posljednji stanovnici, a nasljednici su u inozemstvu. Njima se ekonomski ne isplati obilaziti svoja imanja i kositi travu. Nemaju ga kome iznajmiti, a ne mogu naći nikoga kome bi platiti da ga održava jer nema radne snage“, kaže Pavković.

Rašireno je mišljenje da su za napuštene i zapuštene kuće izložene propadanju krivi Srbi koji su izbjegli iz krajeva gdje su živjeli do devedesetih. Naš sugovornik tvrdi da to nije problem. "On je potenciran do prije pet godina. Možda je postojao, ali ne možete nekoga tjerati da proda svoju kuću ako ne želi. Danas su njihove nekretnine ili u funkciji, ili su ih prodali, ili ih žele iznajmljivati“, ističe Pavković.

Država najgori vlasnik 

Pravi problem su, dodaje, vlasnici s nesređenim imovinskim stanjem bez obzira na nacionalnost. Misli da je zbog zamršenih odnosa problem gotovo nerješiv. "Po jednoj naslijeđenoj nekretnini ima deset do petnaest suvlasnika. Neki su u Australiji, neki u Americi, neki u Srbiji. Kad bi to i prodali, nitko ne dobiva gotovo ništa, pa nisu zainteresirani baviti se zamršenim birokratskim radnjama. Sve ono što se moglo prodati, što je bilo koliko-toliko papirnato regulirano uglavnom je prodano“, objašnjava dožupan i zaključuje: "Cijene nekretnina nikad neće dovoljno porasti da bi svi bili zadovoljni“.

Navodi da su u najgorem stanju objekti koje je otkupila država. "Ona je pokazala najveću nebrigu prema svojoj imovini. Kuće u kojima raste drač i drveće uglavnom su u državnom vlasništvu. Stalno se priča o uvođenju poreza na neobrađeno zemljište, ali se nikada ne uvodi iz razloga što je država vlasnik najvećeg dijela neobrađenog poljoprivrednog zemljišta“, uvjeren je dožupan.

U Ministarstvu pravosuđa tvrde da se nepoznatog ili nedostupnog vlasnika zgrade ili drugog objekta u ruševnom stanju ne može prisiliti na poduzimanje dužnih radnji. "Međutim, može se odrediti sekvestracija na način da se u privremenom upravljanju odredi popravak ili rekonstrukcija, odnosno uklanjanje ruševne zgrade ako popravak ili rekonstrukcija nije moguća, zbog opasnosti koja prijeti za život i zdravlje ljudi ili susjednih nekretnina, odnosno radi zaštite drugih interesa", stoji u odgovoru na naše pitanje.

Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl.133.), navode, nekretnina je ničija tek kad na temelju očitovanja o odreknuću od vlasništva danog u obliku isprave prikladne za zemljišnoknjižni upis bude to pravo izbrisano u zemljišnoj knjizi.

Napuštene ili ruševne nekretnine koje nisu popravljene i zemljišta na kojima je obrada sasvim zapuštena temeljem zakona prelazi u državno vlasništvo, ako nije zakonom što drugo određeno. Kad će se nekretnina smatrati napuštenom, a zemljište zapušteno određuju posebni propisi.

Postupci rušenja, odnosno otklanjanja oštećenja na građevinama iz razloga zbog kojih postoji opasnost za život ljudi, okoliš, druge građevine ili stabilnost tla na okolnom zemljištu u nadležnosti su građevinske inspekcije Državnog inspektorata koja obavlja nadzor nad primjenom Zakona o građevinskoj inspekciji.

Ošasna imovina 

Državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i predsjednik Gradske organizacije HNS-a Grada Zagreba Željko Uhlir ističe da nekretnina uvijek ima nekog vlasnika te da pravni sustav ima razrađenu pravnu i sudsku praksu po pitanju kontinuiteta vlasništva.

"Možda nema korisnika, ali sigurno ima vlasnika. Primjerice, pojam ošasna imovina je instrument kontinuiteta vlasništva, jer vlasništvo ne može nestati. U slučaju ako je nekretnina samo bez korisnika, ali u ispravnom stanju, i takvo stanje je za društvo nepovoljno. Ukoliko se promatra nekretnina koja se ne koristi, to znači da njen potencijal stoji neiskorišten, što ima negativne učinke“, kaže Uhlir i navodi primjer turističkih područja gdje se izvan sezone pojavljuju mjesta duhova.

"Ili su i u sezoni neke kuće zatvorene jer nitko godinama u njih ne dolazi, pa nisu ugodne za vidjeti u prostoru ili se radi o nekim praznim uličnim lokalima koji isto tako nisu ugodni za prolaznike, a takvi lokali ne ostvaruju prihode, pa niti doprinose za zajednicu u kojoj se nalaze“, govori državni tajnik.

Zemljišta koja nisu izgrađena, dodaje, isto tako ne doprinose formiranju okoliša niti omogućavaju prihode za građane koji bi tu mogli naći posao ukoliko bi se nešto gradilo ili radilo.

"Razmišljalo se o načinima aktiviranja nekretnina, i svaki puta bi zapelo na određivanju ravnoteže između vlasničkih prava i obveza“, podsjeća naš sugovornik.

Saborski zastupnik Marin Miletić (MOST), član saborskog Odbora za zaštitu okoliša i prirode, smatra da je postupak za slučaj ošasnosti potrebno regulirati na pravno izvjesniji i, za općine i gradove, manje opterećujući način. O titularu prava na ošasnoj ostavini, kaže, treba dobro promisliti, a sve to posebno imajući u vidu kako će ošasnost biti sve češća pojava u praksi s obzirom na demografske trendove. 

"Budući da provodim dosta vremena na terenu, svjedok sam činjenice kako moja izborna jedinica, koja obuhvaća općine i gradove s nekretninama natprosječne vrijednosti, a upoznat sam i sa slučajevima gdje su neke jedinice lokalne samouprave, primjerice u Istarskoj županiji, vrlo rado doznale za ošasnu ostavinu s obzirom da je bila riječ o vrijednoj imovini kojom se itekako moglo raspolagati ili je iskoristiti za kakvu namjenu u javnom interesu“, ističe Miletić.

Pilot projekt u Varaždinskoj županiji 

Dodaje kako je upoznat sam i s problemom ošasne imovine koja je opterećena dugovima ostavitelja i naglašava kako je izmjenama Zakona o nasljeđivanju iz 2013. (čl. 139. st. 6. Zakona o nasljeđivanju) ipak ograničena mogućnost ovrhe za dugove ostavitelja u slučaju ošasnosti i to samo na one stvari i prava koja su dio ošasne ostavine.

Može li i koliko porez na nekretnine ublažiti pa i trajno riješiti problem? Željko Uhlir tvrdi da bi to mogao biti jedan od efikasnijih instrumenata.

"Države s duljom vlasničkom i tržišnom tradicijom to odavno znaju. Međutim, njegovo ispravno uvođenje, ukoliko nije tradicionalno prisutan, a to znači u kontinuitetu države kroz povijest i postavljen na tržišnoj osnovi tako da bude pravedan i efikasan, traži zahtjevne pripreme od sređivanja zemljišnih knjiga i katastra do kvalitetnog registra nekretnina“, objašnjava Uhir i ističe primjer kako je Državna geodetska uprava, uz pomoć EU sredstava, ove godine provela pilot projekt registra nekretnina u Varaždinskoj županiji, te pronašla nekoliko tisuća nekretnina koje nisu bile u nikakvim evidencijama.

U sljedećem nastavku: Tko bolje upravlja državnom imovinom, lokalna uprava i samouprava ili država? Koje su obaveze i odgovornosti županija, gradova i općina, a koje Republike Hrvatske?

_{*Novinarski projekt „Napušteni objekti u selima – opasnost za stanovnike, mrtvi kapital i prepreka ruralnom razvoju“ realiziran je uz financijsku potporu Agencije za elektroničke medije temeljem Programa ugovaranja novinarskih radova u elektroničkim publikacijama.}