Kako zakon štiti one koji imaju pravo preče kupovine zemljišta

Poslednjih godina, država svoje zemljište izdaje u zakup ili prodaje u skladu sa Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i Pravilnikom o uslovima i postupku davanja u zakup i na korišćenje poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini. Radi zaštite javnog interesa, država je aktivni učesnik u različitim postupcima koji se tiču poljoprivrednog zemljišta: postupak komasacije, eksproprijacije, parcelacije, ali isto tako kroz postupak restitucije.

Međutim, sa razvitkom poljoprivrede, raste i kupoprodaja privatnog zemljišta, između fizički ili pravnih lica na teritoriji Srbije. Ipak, ko ima pravo preče kupovine, što uređuje Zakon o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), detaljno je objasnio advokat Žarko Barišić tokom seminara na Tari u organizaciji Klub-a 100P plus.

Istraživanje: Koliko je isplativo kupovati plodne oranice?

"Osim zaključivanja ugovora koji za predmet imaju poljoprivredno zemljište, često u sudskim postupcima zastupam lica koja smatraju da su prava povređena od strane trećih lica u smislu nepoštovanja instituta prava preče kupovine", kaže Barišić.

Oštećenom se prodaje zemlja po tržišnoj, a ne kupoprodajnoj ceni

Oni koji imaju pravo preče kupovine su u stvari suvlasnici, odnosno vlasnici susednih poljoprivrednih parcela. Ta ponuda dostavljena licima koji su nosioci prava preče kupovine, mora biti u pisanoj formi, a na takvu mora se odgovoriti u roku od 15 dana, takođe u pisanoj formi.

"Onaj kome je povređeno pravo preče kupovine (imalac prava preče kupovine) ima mogućnost da u roku od mesec dana, od dana saznanja da je njegovo pravo povređeno, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnost, i pokrene sudski postupak za poništaj takvog kupoprodajnog ugovora, zahtevajući da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima. Uz podnošenje tužbe imalac prava preče kupovine je dužan da istovremeno položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe koja se može utvrditi pomoću stalnog sudskog veštaka ili organa poreske uprave", ističe novosadski advokat.

Međutim, u Srbiji je čest slučaj, da jedna parcela ima više vlasnika. Bez obzira na tu činjenicu, prodavac susednog zemljišta, mora uputiti pismo ponude svim suvlasnicima ili naslednicima, ukoliko ih ima više, i to bez obzira da li su upisani ili ne.

Ugovor o poklonu umesto kupoprodaje?!

S druge strane, u našoj zemlji često, pokazala je praksa, na različite načine 'zaobilaze' odredbe o pravu preče kupovine te se često u praksi zaključuje simulovani ugovor o poklonu poljoprivrednog zemljištu, iako se u zapravo radi o kupoprodajnom ugovoru. Sem zaključivanja ugovora koji za predmet imaju poljoprivredno zemljište, često u sudskim postupcima, advokat Barišić, zastupa lica koja smatraju da su prava povređena od strane trećih lica u smislu nepoštovanja instituta prava preče kupovine.

Ministarstvo poljoprivrede: Uz novi zakon do efikasnije komasacije

"Dešava se da prodavci u nameri da izbegnu svoju obavezu upućivanja ponuda nosiocima prava preče kupovine, fiktivno zaključuju ugovor o poklonu zemljišta sa trećim licem, iako se u stvarnosti vrši kupoprodaja zemljišta, što takođe u praksi inicira učestale sudske sporove".

Advokat Barišić savetuje sve poljoprivrednike, odnosno prodavce i kupce poljoprivrednog zemljišta, da strogo obrate pažnju na zakonske odredbe koje uređuju institut prava preče kupovine, kako bi se iste pravilno u praksi primenile i time izbegli potencijalni sporovi.