Komasacija: Položaj vlasnika zemljišta prema Zakonu i zastupanje njihovih interesa

U Zakonu o poljoprivrednom zemljištu navodi se da komasacija obuhvata planske, organizacione, pravne, ekonomske i tehničke mera koje se sprovode u cilju ukrupnjavanja i poboljšanja prirodnih i ekoloških uslova na zemljištu. Ovaj proces se radi iz više razloga, između ostalog, i zbog izgradnje sistema za odvodnjavanje ili navodnjavanje, javnih puteva poput železnice, pa i mreže poljskih puteva, većih javnih objekata i drugo.

Ipak, iako procedura koja se sprovodi još od polovine 19. veka u Srbiji, prema nekim izvorima, i dalje izazova određene nedoumice među poljoprivrednicima, pa i razloge za osećanje direktne oštećenosti.

Više o ovome pitali smo advokata Žarka Barišića iz Novog Sada.

Zakon nedovoljno sistematično uređuje ovu materiju

Kako u praksi izgleda i u kojim situacijama se sprovodi proces komasacije poljoprivrednog zemljišta?

Komasacija poljoprivrednog zemljišta je jedan kompleksan pravno, administrativno, geodetsko-tehinički postupak uređenja poljoprivrednog zemljišta kojim se primenom različitih mera, primarno ostvaruje ukrupnjavanje poljoprivrednih parcela u cilju omogućavanja ekonomičnijeg iskorišćavanja istih, radi povećanja produktivnosti poljoprivredne proizvodnje i ruralnog razvoja, a sve u interesu države time i njenih građana. Iz tog razloga ovaj postupak bi morao u osnovi da počiva na načelu pravičnosti, jer o uspehu odnosno neuspehu sprovođenja komasacije na kraju najobjektivnije ceni poljoprivrednik koji direktno oseća posledice ovog postupka.

Realnost i višegodišnji problemi sa kojima se susreću građani u postupku komasacije nas upozoravaju da gore pomenuti Zakon nedovoljno sistematično uređuje ovu materiju, što u praksi često dovodi do praktičnih problema pri sprovođenju komasacije zemljišta. Postoji realna potreba da država napokon donese jedan nov, poseban, moderan i efikasan Zakon koji bi sistematično i detaljno uredio ovaj postupak "ab ovo usque ad mala" - od početka do kraja koristeći se prednostima digitalizovane tehnologije modernog doba.

Vršac: Komasacijom uredili preko 15.000 ha oranica

U  skladu sa navedenim Zakonom, komasacija zemljišta se sprovodi u različitim situacijama, kada se zbog usitnjenosti i nepravilnog oblika parcela poljoprivredno zemljište ne može racionalno koristiti, u situaciji izgradnje sistema za odvodnjavanje ili navodnjavanje, u situaciji izgradnje mreže poljskih puteva i u drugim zakonom predviđenim situacijama.

Komasacija se sprovodi inicijacijom od strane države tačnije nadležnog ministarstva, jedinice lokalne samouprave ili lica sa pravnim interesom odnosno lica koje je titular određenog prava na predmetom zemljištu. Odluku o sprovođenju komasacije donosi skupština jedinice lokalne samouprave na osnovu programa komasacije. Komisija za komasaciju sprovodi sam postupak komasacije i vrši niz aktivnosti u tom pravcu.

Komasaciona masa se sastavlja na osnovu faktičkog stanja

Kakvu ulogu u postupku komasacije ima jedinica lokalne samouprave, a kakvu vlasnik zemljišta koje podleže procesu komasacije?

Lokalna samouprava preko svojih organa ima aktivnu ulogu u sprovođenju postupka komasacije zemljišta. U tom smislu skupština jedinice lokalne samouprave određuje teritoriju katastarske opštine ili delove katastarskih opština koja se uređuje komasacijom, donosi program komasacije, odluku o sprovođenju komasacije, te obrazuje komisiju za komasaciju. Komisija dalje obrazuje podkomisije za sprovođenje pojedinih aktivnosti kod komasacije, komisija sarađuje sa nadležnim organima za geodetske poslove, javnim preduzećima, odborom učesnika komasacije, nosiocima izrade programa komasacije, takođe komisija za komasaciju sprovodi postupak komasacione procene vrednosti zemljišta, te sprovodi raspodelu komasacione mase i tako dalje.

Predmet komasacije su sva zemljišta u komasacionom području kao i uređaji na tim zemljištima. Ako se pri formiranju komasacione mase katastarski podaci o pravu svojine, iliti drugim stvarnim pravima, položaju i drugim podacima na nepokretnostima ne podudaraju sa utvrđenim faktičkim stanjem (koje je utvrdila Komisija za komasaciju u upravnom postupku), relevantni podaci o nepokretnostima koje su predmet komasacije će se utvrditi na osnovu faktičkog stanja. Dakle komasaciona masa se sastavlja na osnovu faktičkog stanja koje utvrđuje komisija za komasaciju i o tome sastavlja zapisnik koji potpisuju svi učesnici u postupku komasacije i predsednik komisije.

Neslaganje faktičkog stanja i katastarskih podataka (pravnog stanja) u praksi često su razlog za pokretanje postupka pred nadležnim sudom koji iniciraju građani.

Komisija u interesu vlasnika parcela

Epilog postupka komasacije zemljišta je da svaki učesnik ovog postupka dobije iz formirane komasacione mase nove ukrupnjene parcele, odgovarajuće vrednosti (princip vrednost za vrednost), a po mogućnosti iste katastarske kulture i udaljenosti od naselja kao i položaja što će mu u budućnosti pružati poboljšane mogućnosti u pogledu pristupa zemljištu i njenog oblika, u odnosu na one koje je imao pre otpočinjanja komasacije. Protiv Rešenja o raspodeli komasacione mase učesnik postupka komasacije može izjaviti žalbu nadležnom ministarstvu u roku od 15 dana od dana njegovog dostavljanja.

Vlasnici i držaoci parcela koje su obuhvaćene postupkom komasacije formalno se smatraju učesnicima komasacije. Zakon njihove obaveze taksativno ne navodi, a još manje njihova prava, ali u svakom slučaju kao učesnici, vlasnici parcela aktivno učestvuju u procesu komasacije, te u tom smislu mogu formirati odbor za komasaciju koji će zastupati njihove interese u toku postupka. Takođe putem svojih predstavnika učestvuju u radu Komisije za komasaciju, te participiraju u javnoj raspravi koju sprovodi nadležni organ jedinice lokalne samouprave u saradnji sa nosiocem izrade programa komasacije.

Da li je komasacija zemljišta u selima Šumadije regularna?

Učesnici komasacije u toku celog postupka komasacije imaju pravo uvida u pismene isprave (zapisnike o utvrđivanju faktičkog stanja, iskaze zemljišta, pregledne planove komasacione procene, mreže poljskih puteva itd.) i ostalu dokumentaciju.

U toku postupka komasacije učesnici komasacije mogu podnositi prigovore i druga pravna sredstva u skladu sa zakonom. U tom smislu mogu ulagati odgovarajuće prigovore na objavljeni nacrt programa komasacije, kao i žalbu na rešenje o raspodeli komasacione mase. Sa druge strane obaveza vlasnika poljoprivrednog zemljišta na području na kojem se sprovodi uređenje poljoprivrednog zemljišta jeste da mora dozvoliti pristup na svoje zemljište stručnjacima geodetskih, vodnih, poljoprivrednih i drugih organizacija, radi obavljanja radova u vezi sa uređenjem poljoprivrednog zemljišta.

Koliko će trajati proces - ljudski faktor

Kome mogu da se obrate oni koji smatraju da su oštećeni u procesu komasacije?

Imajući u vidu sve češću pojavu na našem pravnom podneblju nadripisarskih agencija i drugih samoproklamovanih "stručnih lica" koji građanima ne nude već podvaljuju različite kvaziusluge, podsećam da po Ustavu Republike Srbije pravnu pomoć pruža advokatura kao nezavisna i samostalna služba za pružanje pravne pomoći, te su advokati u svakom slučaju ispravna adresa kome u ovakvoj situaciji mogu da se obrate svi koji se smatraju oštećenim u postupku komasacije.

Normalno u zavisnosti od konkretnog pravnog problema učesnik komasacije se može obraćati drugim referentnim nadležnim državnim organima koji imaju određene nadležnosti u ovom postupku.

Koliko u proseku vremenski traje proces komasacije i od čega to zavisi?

Nezahvalno je unapred proceniti koliko će trajati postupak komasacije za određeno područje, ali u proseku oko 3,5 godine traje ovaj postupak, od usvajanja programa komasacije od strane skupštine jedinice lokalne samouprave do uvođenja vlasnika u posed. Na tok i dužinu trajanja postupka komasacije utiče niz faktora.

U tom smislu svakako manjak novčanih sredstava utiče na brzinu sprovođenja komasacije, ali nije jedini i presudan faktor, tako i kompleksni imovinsko pravni problemi u vezi sa područjem na kojem se proces sprovodi utiču na tok postupka, kao i promene u faktičkom stanju pre i tokom postupka komasacije utiču na dužinu trajanja ovog procesa.

Banat: Komasacija izaziva (ne)zadovoljstvo

Na kraju moglo bi se zaključiti da direktno ili indirektno na dužinu trajanja ovog postupka kao i na uspeh u sprovođenju ovog postupka ipak najviše utiče ljudski faktor. Nedovoljna stručna obučenost lica koja sprovode postupak komasacije direktno utiču na celokupan proces komasacije. Učestale su kritike na račun pasivnog, usporenog postupanja komisije za komasaciju u pojedinim fazama ovog postupka, dok učesnici komasacije često u primedbama ili žalbama iskazuju nepravilnosti u pogledu izvršene komasacione procene vrednosti zemljišta, iz kog razloga u praksi osnovano pokreću odgovarajuće sudske postupke kako bi im se naknadila pričinjena šteta.